房地产预收款怎么管理制度，营改增房地产发票如何开

本文目录一览

1，营改增房地产发票如何开
2，关于房地产的预收款
3，房地产预收款发票是什么意思
4，哪些规定支持物业公司预收3个月的物业费
5，预收账款要怎么处理才可以不交税
6，撮镇锦绣花园怎么没房产证
7，根据城市房地产开发经营管理条例的规定商品房预售应具备哪些条件
8，1房地产企业收入确认的标志是什么在作账时将预收账款结转主营
9，房地产项目如何管理
10，营改增后房地产开发企业收到预收款预征税款何时按实际税率补缴税

1，营改增房地产发票如何开

名称栏：不动产名称，详细地址，幢号，门牌号，规格型号不填写，单位：面积。数量和单价不填，金额填不含税价.备注栏：如果是预收款款的，注明面积和单价，并有预收购房款字样。交房时最后一张发票上注明面积，单价，总价，并有房款已结清字样。

营改增房地产发票如何开

2，关于房地产的预收款

地税的报表你按会计软件的报表直接报送，你在申报表上体现收入时注明预售款项的金额就行。不调整是因为这是会计与税收差异造成。

关于房地产的预收款

3，房地产预收款发票是什么意思

房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。预收款不通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。一、购买方信息：名称、地址电话，需填写齐全。（专用发票还需填购买方纳税识别号、开户行及账号）二、商品信息：“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，规格型号栏“空”、“单位”栏填写“平方米”，数量、单价、金额、税率、税额。备注栏注明不动产的详细地址。三、销货方信息：纳税人名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号。四、备注栏：属差额征税的备注栏自动打印“差额征税”字样，填写不动产的详细地址。收款人、复核、开票人需填写齐全。五、根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。“事实上，我们收到预付款并开具增值税普通发票给购房者时，国税机关的系统无法选择3%的预缴税率，只能适用5%税率。”金会计显得有些无奈，“如果收预付款时给购房者开具收款收据，可以在申报时自行选择3%预缴税款，可是不少购房者拒绝收取收款收据。”六《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

房地产预收款发票是什么意思

4，哪些规定支持物业公司预收3个月的物业费

这个问题首先是，物业费收缴时间在我国法律上好像是没有明文规定，只有比较抽象的，一些地方物业管理条例上只是写物业企业未经业主，非业主使用人同意，不得预收超过六个月期期限的物业服务费，这个在国务院颁布的物业管理条例上好像也有。你们自己可以看一下，所以关于那个地方规定支持物业公司收取三个月的服务费确实呢没有，但你要看你们的物业服务合同上有没有约定，如果有，那你就得按约定交纳，否则物业公司按规定是可以收取滞纳金的哟》

5，预收账款要怎么处理才可以不交税

预收账款交不交税，不是账务处理能管的事，要看税法规定。从增值税角度来分析，纳税人在收到预收款时，通常情况下不产生增值纳税义务，但是也有例外情况。从企业所得税角度来分析，纳税人如果收到了预收款，在特定情况下也要确认收入，产生纳税义务。纳税人在收到预收款时，需要确认增值税纳税义务的两种情况。 ●第一，纳税人提供租赁服务，采取预收款方式的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。根据财税（2016）36号，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，增值税纳税义务为收到预收款的当天。到了2017年7月1日，根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》财税（2017）58号，取消了“纳税人提供建筑服务采取预收款方式，纳税义务为收到预收款的当天”的规定。也就是说，只有纳税人在提供租赁服务，并且采取预收款方式的，在收到预收款的当天就发生了增值税义务。纳税人提供其他增值税应税行为，收到预收款时，不发生增值税的纳税义务。由此可见，不管纳税人如何进行账务处理，只要收到租赁服务的预收款，就要确认增值税纳税义务，其他预收款则无需确认。判断是否发生纳税义务，要根据税法的规定，而与账务处理无关。 ● 第二，如果纳税人收到预收款时直接开具应税发票的，开具发票的当天就需要确认增值税纳税义务。有些企业的会计对于增值税纳税义务的判定时间把握不准，在收到预收款时直接开具了应税发票，导致提前确认纳税义务。因为根据财税（2016）36号文件，纳税人发生应税行为，提前开具发票的，纳税义务发生时间为开具发票的当天。所以企业在收到预收款时不能提前开具应税发票，可以开具不征税的发票，税收分类编码为601等。这种预收款发票类似于收款收据，不会发生纳税义务。收到预收款长期挂账，会发生企业所得税纳税义务。收到预收款时，在一般情况下是不确认企业所得税纳税义务的。但是如果长期挂账，比如债权人已经破产，确实无法支付的，应该计入企业的营业外收入。收到预收款时，会计分录如下确实无法支付时，转入营业外收入总结：总体而言，企业收到预收款时，是否发生增值税及企业所得税纳税义务，与企业的账务处理没有多少关系，而与税法的规定相关。毕竟是否发生纳税义务是税法规定的范围。预售账款是否要交税，是由税法规定的，而不是由会计处理决定的。对于一般的工商企业而言，销售商品或提供服务，收到的预收账款不需要缴纳增值税、企业所得税等税款。预收账款需要按规定交税，是针对特殊行业特殊行为规定的。一、收到预收账款需要预交或缴纳增值税的几种常见情况： 1、采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。 2、纳税人提供建筑服务在取得预收款时，需要按规定预缴增值税。一般纳税人，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款。一般纳部人，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。小规模纳税人，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。 3、出租不动产，在收到预收款时产生纳税义务，应按规定的税率或征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。二、收到预收款时需要按规定缴纳企业所得税的规定，主要是针对房地产开发企业。依据规定，房地产开发企业在预收商品房预收款时，应按规定的计税毛利率计算预计毛利额，计入应纳税所得额，计算应缴企业所得税。三、对于按税法规定，在收到预收款时应当预交或缴纳税款的，无论如何进行账务处理，都应当按税法规定计算缴纳税款。如果通过不规范的账务处理而少缴税款，属于故意少计应税收入少缴税款的行为，存在涉税风险。希望我的回答对你有所帮助。预收账款包括收取对方的定金，是在合同尚未履行的情况下预先收取的款项，如果你不能按照合同规定安排发货或者提供服务，你必须返还该笔款项，因此，预收账款和定金在合同履行之前还不能认定为营业收入，既然不能认定为营业收入，那就不需要缴纳税款。问题在于，收到该笔款项在财务上如何处理？我曾经和房地产公司沟通过这个事情，他们认为，取得收入必须缴税，税务局就是这样要求的，我说不可以，你开一张收据给对方，相当于借款的性质，记在负债栏目下，不用缴税，等到合同履行完毕后再开发票，此时缴税。后来经过我的解释，房地产公司和税务局沟通好了，问题解决了！当然，如果你主动把发票开出去，那就算已经取得收入了，必须按章纳税。预收账款是否要交税，通常看是否产生了纳税义务。对于有些企业来说，由于在行业中的地位，并不会经常收到预收款。而有一些企业则由于行业的性质，所收到的款项大部分都是采用预收的性质，这个时候，就要注意账务和税务上的处理。 1. 增值税的纳税义务是否发生增值税的纳税义务发生，我们可以根据增值税的相关规定，来进行判断。通常情况下的预收款，并不会引起纳税义务的发生，但是，在有些特殊情况下，就需要交税。最典型的情况是预收了款项，但是货物或者劳务没有提供，会计上不符合收入确认的原则，但是对方要求立即开票，于是企业就把发票开了，在这种情况下，当然要按照规定来交税。还要一些情况，规定是在收到预收款项的时候要交税的，比如提供租赁服务，并采取预收款方式的。因此，企业需要对于业务的性质以及特殊的事项加以关注。如果已经发生了纳税义务，则要按照规定交税。 2. 企业所得税的纳税义务一般情况下，预收账款不会引发企业所得税的纳税义务。但是，对于长期挂账的预收账款就要注意相关的税收风险。如果企业经营的产品不是紧俏商品，在买方市场的情况下，却长期有大量的预付账款挂账，那么这就要思考到底是什么原因。是真的有那么多款项提前汇入，还是延迟了收入的确认，将大量的销售行为隐藏到了“预收账款”中。通过这个方法来延迟或者规避纳税是风险比较大的，因此，该结转的还是要结转。另外，有些预收款项比较多的企业，有时候可能碰到对方企业出现问题，于是就将“预收账款”长期挂账。注意如果要转入营业外收入，一定要“确实无法收回”，而且也要按照规定的程序审批。不能看着时间长了就直接结转。总的来说，企业对于预收账款要并入往来款进行专门的管理，把握好纳税义务的发生时间，避免产生相关的风险。在实际经营业务中，企业收到预收款项是再正常不过的事情。而且一旦收到预收款，原则上即发生了增值税的纳税义务，只有个别业务是先不征税。所以说预收账款到底交不交税取决于预收款对应事项的具体内容。先来看看营改增后的几个典型业务，它们在收到预收款时便已经发生增值税纳税义务：（1）提供建筑服务收到的预收款；（2）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的预收款；（3）提供不动产租赁服务收到的预收款。以上三种业务的纳税时间均为收到预收款的当天，且均需要按照税收政策相关规定预缴增值税。以不动产租赁服务为例。某企业出租一栋写字楼，租期为5年，一次性收取租金300万。则该企业当期应该按照300万乘以适用的税率计算当期应缴纳的增值税税额。而企业所得税的计征，则需要将租金在5年内分摊，分别确认每一年对应的租金收入来确认企业所得税。当然也有例外。收到预收款不需要缴纳增值税的有：商场或超市销售的充值卡，预收的款项暂不计征增值税。虽然收款时也开具发票，但也只是相当于开了一个收款数据，然后等到充值卡实际消费了，再根据消费的金额，乘以适用的税率来计征增值税。在会计上，当收到预收款的时候，并不符合收入确认条件，账面上不会接着确认收入，而只有当实际收到货物时才确认收入。这与有关增值税的税收规定是有区别的。但是会计上确认收入的时点与企业所得税纳税义务发生时点基本上是一致的。总之，企业收到的预收款究竟纳不纳税并不是由会计处理来决定的，需要根据业务的性质结合税收政策来确认是否纳税以及纳税义务发生时间。一般行业，不符合收入确认条件的预收款不交税很正常，除非已经开具发票了。如果是房地产行业，预收的房款等也是需要预交一部分税款的，除非是收取的诚意金和意向金等可以随时退不算违约的款项，这里就建议财务处理上不要挂预收账款，用其他应付款科目核算。你好，我是有法可依，有准则必从的【会计考试草稿】，秉承开门见山，拒绝答非所问预收账款要怎么处理才可以不交税？这是个好问题，在我们的认知中，会计遵循的是权责发生制，税法好像遵循的就是收付实现制。所以，企业预收账款的时候，很多人就认为包括财务小伙伴，企业要交是税了。可事实呢？一、增值税一般应税货物或者劳务，企业预收账款，增值税纳税义务在企业发出货物或者劳务时才发生，所以这种情况预收账款就不需要交增值税。二般应税货物或劳务，就是生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物,增值税纳税义务发生时间为收到预收账款或者书面合同约定的收款日期的当天。这种情况企业不仅预收账款需要交增值税，而且就算没有预收账款，只要到了书面合同约定的收款日期，也要交增值税。交增值税时：借：应交税费-未交增值税贷：银行存款二、所得税税法好像遵循的是收付实现制，企业所得税就是个怪种。根据《企业所得税法实施条例的规定》，企业应纳税所得额的计算，遵循的是权责发生制，所以一般企业预收账款时，不需要交企业所得税。但是，二般企业最典型的就是房地产开发企业，其销售未完工开发产品取得的收入，先分期（季度或者月）按照估计的预计毛利率计算预计毛利额，然后按照这个预计毛利额计入当期应纳税所得额，预交企业所得税，产品完工后，再核算实际的毛利额，调整当期的应纳税所得额。预缴企业所得税的会计分录计提时：借：所得税费用贷：应交税费-应交企业所得税预缴企业所得税时：借：应交税费-应交企业所得税贷：银行存款结论：预收账款要不要交税，增值税方面，只有二般应税货物或者劳务，才需要交增值税。所得税方面，二般企业房地产开发企业，需要预交企业所得税。预收账款不交税，只需要干一件事情，就是让预售单款迟迟达不到收入确认的条件，对于增值税而言就是为达到纳税义务发生的时间（条件）。预收账款它本质上是一项负债，只有当销售方履行了合同义务，他才具有收款的权利，预收账款的性质才会发生转变。无论是增值税还是企业所得税都规定预收账款在货物发出（提供服务）时，纳税义务就发生了。这时需要按照规定申报纳税。预收账款不纳税，只有在货物没发出或者服务没有提问的情况下才能成立。当然还有一种情况也不需要缴纳增值税，就是购买方违约了，在货物没有交付或者服务没提供的情况下，将预收账款变成了违约金或者赔偿金。希望回答对您有用。关于预收款增值税问题： 1、正常情况下，企业收到预收款项，无论是商品销售还是服务提供，不缴纳增值税。通常要等到商品发货或者服务提供才能满足纳税义务发生条件。 2、特殊情况除外： ——已经开具增值税发票，纳税义务发生，正好藏交税。但需要注意的是，预付费卡发行企业收到的预付费开具零税率发票不在此列。 ——生活销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，增值税纳税义务发生时间为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。 ——纳税人提供租赁服务采用预收款方式的，包括动产租赁和不动产租赁两种情况，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 ——建筑企业和房地产企业收到预收款，纳税义务未发生，但需要预交增值税，这也是应该特别注意的。关于预收款企业所得税问题： 1、无论是销售商品还是销售服务，预收款通常不缴纳企业所得税，均应在商品发出或服务提供时确认收入缴纳企业所得税。 2、特殊服务中会用到完工百分比法，按照完工进度确认收入。但依然不影响预收账款处理。不需要。因为预收货款时，收入还没有实现。这是企业的一项负债。分录：借：银行存款贷：预收账款有张进项发票该如何做账报抄税——先认证，在认证的当月做账抵扣借：原材料（或库存商品等科目）应交税百费--应交增值税--进项税额贷：银行存款（或应付账款等科目）

6，撮镇锦绣花园怎么没房产证

1、只有五证齐全且小区通过综合竣工验收合格后的房子才可以办理房产证的，而新房通常三个月拿到房产证，二手房过户以后，一个月左右拿到房产证。2、根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续.3、由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证;或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的，开发商应当承担违约责任。

7，根据城市房地产开发经营管理条例的规定商品房预售应具备哪些条件

有“五证一照”是最基本的，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》、《企业法人营业执照》。在审查“五证”时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括你所购买的房屋。目前有些开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼幢，甚至仅包括一幢楼的部分楼层。因此，购房人应着重审查所购房屋是否在预售或销售的范围之内。许可证上售房单位与购房者签订合同的销售方名称是否一致。应查验“五证”原件，以防开发商利用复印件欺骗购房人。

如果要销售的话五证齐全，预售的话 “按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间、同金融机构已经签订商品房预售款监管协议”即可申请办理预售证。

8，1房地产企业收入确认的标志是什么在作账时将预收账款结转主营

在收到预收款时，即产生纳税义务。符合收入确认条件时，确认收入并结转成本。收到房屋销售款，只有销售出去，才能从“资产”转为收入。结转成本一般按月、季、年期末统计。会计上收入的确认条件：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。房地产企业的纳税义务与收入确认时间不一致，注意税收风险。扩展资料：预收账款是买卖双方协议商定，由购货方预先支付一部分货款向供应方而发生的一项负债。1、“预收账款”的双重性。企业在收到预收款项时，先列入“预收账款”的贷方，此时该项目表现为一项负债；等到企业发出商品时，按总的价税款列入“预收账款”的借方，由于预收款会小于实际价税款，在企业发出商品后“预收账款”的余额一般为借方，其本质为应收的性质，等同于“应收账款”。在期末列报时，如果截止期末“预收账款”为借方余额则应列入应收账款项，如为贷方余额则列入预收账款项。如果企业在预收账款业务不多时，可用“应收账款”来代替，其列报方式等同。2、“预收账款”的列报方法根据“应收账款”和“预收账款”明细账的借方余额之和记入“应收账款”项，而根据明细账的贷方余额之和记入“预收账款”项。在预收款项业务不多的企业可以将预收的款项直接记入“应收账款”的贷方，不单独设置本科目，在使用本科目时，要注意与“应收账款”科目的关系，预收账款与应收账款的共同点是：两者都是企业因销售商品、产品、提供劳务等，应向购物单位或接受劳务单位收取的款项，不同点预收账款是收款在先，出货或提供劳务在后，而应收账款是出货或提供劳务在先，收款在后，预收账款是负债性质，应收账款是债权类资产性质。参考资料来源：搜狗百科-预收账款

一.在收到预收款时，即产生纳税义务。符合收入确认条件时，确认收入并结转成本。会计上收入的确认条件：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； 3、收入的金额能够可靠地计量； 4、相关的经济利益很可能流入企业； 5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。房地产企业的纳税义务与收入确认时间不一致，注意税收风险。

1.确认应收账款2.楼盘售罄补充：1.售罄再结转2.交楼为节点

1. 收到房屋销售款，只有销售出去，才能从“资产”转为收入。2. 结转成本一般按月、季、年期末统计。3. 有问题，请追问。

9，房地产项目如何管理

房地产项目不仅是一个相互联系、相互影响的多目标体系，而且系统内各个目标之间必须保持一定的均衡性和合理性。所以房地产项目管理在各个内容之间严密逻辑性的作用下，共同构成一个完整的系统。但是不同的视觉，对项目管理系统有不同的描述：　　（1）按系统工程理论，结合管理工作的一般流程，可将项目管理系统地描述为：“预测——决策——计划——控制——反馈－－修正决策——计划”等职能的结合体。这一体系结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修整，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。　　　　（2）按项目实现过程，项目管理系统可描述为下列几个阶段：　　　　　　1）项目的定义、目标设计和可行性研究。　　　　　　2）项目的系统分析，包括项目的外部系统（环境）调查分析和内部系统（项目结构）分析等。3）项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本（投资）计划、资源计划以及它们的优化。　　　　　　4)项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。　　　　　　5）项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。　　　　　　6）管理的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。　　　　7）项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理（物业管理），以及目标实现的程度、存在的问题分析等。　　　　（3）按照项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为下列几个方面：　　　　　　1）成本管理，包括工程估价(即工程的估算、概算、预算）、成本计划、支付计划、成本控制（包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断）、工程款结算和审核。　　　　　　2）工期管理，这方面工作是在管理过程的质量等。　　　　　　3）质量制度，包括工程质量和管理过程的质量等。　　　　　　4）现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。　　　　5）组织和信息管理。组织管理包括组织结构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争取的解决等，信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。　　　　　　6）合同管理，包括招标投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审核和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。　　　　　　7）风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。　　　　综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅有许多子项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），使项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。

房地产项目开发应注意的几个问题:　　房地产市场在经历了前期供不应求，众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压，不得不盘整消化之后，经过痛定思痛，发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训，也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品，更是逃避不了市场的严峻考验，发展商也承担着巨大的市场风险。然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢？　　一、项目的用途定位。依靠大量的市场调研资料，分析所在地块的周边环境，房地产开发状况，各种用途的房地产开发量、市场接受度等，对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析，尽量避开激烈竞争，找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位，如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境，而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达，距政府部门较近，市政配套完善，商业气息浓郁，较为繁华热闹的环境。　　二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言，从建筑形态看，有高层、小高层、多层、低层等。从房型上看，有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。根据所在地块如何确定其建筑形态，在房型上，如何确定不同房型的比例分配，各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手，进行相关市场分析，不能仅凭经验判断，要以数据为依据，以市场需求为导向，再加以科学合理的市场预测。　　三、产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，要依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。　　四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。确定了市场的合理接受价格及其针对的客源，才能对项目有清醒的认识，确定项目的档次进行成本控制，在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时，要注意以下情况：　　1、周边楼盘是在何时推出（房地产高峰时推出的价格不能借鉴）；　　2、周边楼盘的工程进度（现房与期房的价格是不同的）；　　3、周边楼盘的付款方式，价格与付款方式是息息相关的，一般楼盘的付款方式轻松，其价格可能会偏高。　　总之，房地产开发是一项投资巨大而资金回收期较长的庞大工程，受政策、市场等各方面因素影响较大，这就要求发展商花大力气研究形势、分析市场，做好前期调研，以更好地规避风险。　　房地产项目管理内容：　　在现代房地产项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。　　（1）项目建设单位。项目建设单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目多有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者。如项目融资单位、bot项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方案。　　（2）项目设计单位。在现代项目实施过程中，由于市场经济体制的影响，设计单位的工作任务在不断地延伸，已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，在向两端逐渐拓展，渐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工阶段和竣工验收阶段，甚至还渗透到了使用过程中的改造和维修过程。　　因此，在市场的作用下，项目设计单位的工作任务在不断拓展，已不完全是设计阶段的自我管理。其工作任务已延伸到项目施工阶段的施工监督、竣工阶段的质量验收，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。　　（3）施工单位（或项目承包商）。施工单位是项目产品的直接建造单位，一般是在项目施工图设计完成后，施工单位通过投标的形式取得项目的施工承包资格，按承包合同规定完成项目施工任务，并在规定的时间期限内，交付项目，同时还应按合同规定承担承包项目的保修责任。其工作范围、责任与权力持续时间应由合同进行清晰地规定。　　现代房地产项目的复杂性，使业主越来越趋向于将项目的全部任务交给一个承包商完成，即采用“设计——施工——供应”的总承包方式。采用这种承包方式的项目，承包商往往在项目建立后，甚至在项目可性研究阶段或构思阶段就介入了项目的有关工作，为业主提供全过程、全方位的服务（包括项目的运行管理，参与项目的融资等）。　　这种总承包公司是一个纯粹的项目管理公司（没有施工单位和设计单位等），对项目各阶段的任务可在他的统一调配下，采用分包的方式分包给设计单位、施工单位、监理单位等。此时的总承包方式已打破了过去以往承包单位仅仅承包项目施工任务的运行模式，可使总承包单位运用自己丰富的项目管理经验对具体项目实施管理，同时减轻了业主管理项目的压力，在一定程度上促进了项目的顺利实施和社会资源的合理利用。　　（4）咨询单位（监理公司）。咨询单位（或监理公司）是一种中介服务组织，一般是在接受业主或总承包商的委托之后，按咨询（监理）合同的规定，代表业主或承包商，对项目进行技术咨询（监理），对相应阶段的相关任务进行咨询（监理）。其中咨询（监理）单位主要是对业主或承包商直接负责。　　当然，还包括对项目进行宏观调控的政府主管部门，他们主要调控项目对整个社会经济发展的影响，控制项目的质量关，促进项目与环境之间的协调等宏观性工作。　　上述各项目参与单位的工作任务都符合“项目”的定义，因此在具体的实施过程，都可设立自己的相应的项目管理组织，以实施相应的项目管理任务或过程。

10，营改增后房地产开发企业收到预收款预征税款何时按实际税率补缴税

您好！　1纳税人　　一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。　　二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。　　2征税范围　　1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目　　(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;　　(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。　　2不征收增值税的项目　　下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：　　(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。　　(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。　　(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。　　(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。　　3税率和征收率　　一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。　　二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。　　三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。　　从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。　　4计税方法　　1基本规定　　增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。　　一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。　　小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。　　2一般计税方法的应纳税额　　一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：　　应纳税额=当期销项税额-当期进项税额　　当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。　　3简易计税方法的应纳税额　　(一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：　　应纳税额=销售额×征收率　　(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：　　销售额=含税销售额÷(1+征收率)　　5销售额的确定　　1基本规定　　纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。　　价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：　　(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;　　(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。　　2具体方法　　(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。　　房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。　　纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。　　(二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。　　(三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。。　　(四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。　　(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。　　3试点前发生的业务　　(一)试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。　　(二)试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。　　(三)试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。　　4销售使用过的固定资产　　一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。　　使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。　　5视同销售的处理　　纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：　　(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。　　(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。　　(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：　　组成计税价格=成本×(1+成本利润率)　　纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。　　6增值税进项税额抵扣　　1增值税抵扣凭证　　纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。　　增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。　　纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。　　2准予从销项税额中抵扣的进项税额　　(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。　　(二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。　　(三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：　　进项税额=买价×扣除率　　买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。　　购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。　　(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。　　3不得从销项税额中抵扣的进项税额　　(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。　　纳税人的交际应酬消费属于个人消费。　　(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。　　(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。　　(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。　　(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。　　(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。　　(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。　　本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。　　只有登记为增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。　　7纳税地点　　基本规定　　属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。　　属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。　　扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。　　8纳税义务发生时间　　一、纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。　　收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。　　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。望采纳，谢谢

我不会~~~但还是要微笑~~~：）