买市区的老破小，等拆迁有可行性吗？
感谢邀请：在一轮去库存过后，各大大小小的城市房价都发生了很大的涨幅，尤其是二三四线城市房价几乎翻了一倍。因此，我们身边多了一些购房朋友，多了一些想要通过买房来实现增值收益的朋友。所以，仍然有一些朋友在问，买市区的老破小，等待拆迁有可行性吗？今天我们就一起来聊一聊，市区的老破小有哪些优点？有哪些缺点？等待拆迁是否可行？一，市区的老破小有哪些优点？想要知道市区的老破小房屋，等待拆迁是否可行，其实还是要先去了解他的优点和缺点。
只有这样才能结合实际的政策环境，以及楼市环境，来推测它的拆迁概率到底有多大，到底值不值得购买。因此，我们先来看一看，市区的老破小有哪些优点？第1个优点，地段好。一个城市的市中心，往往是地段最好的，而地段又是影响房价涨幅最大的一个因素。地段越好，往往房子的价值更高，增长的空间也相对更好。第2个优点，配套成熟，生活便利。
市中心的老破小，往往周边的配套特别的成熟，生活特别的便利。不仅有着成熟的轨道交通，医疗配套，学区配套，商业配套，甚至还有着一个城市最集中的企业配套。不管是生活还是工作，相对来说都比较方便，效率更高，更节约时间。第3个优点，面积小，单价低，总价便宜。市中心是一个城市最先开发的地方，老破小房屋，因为建筑年代较老，往往单价比较低。
再加上自己的户型相对较小，总价就相对比较便宜，对购房者而言，买房的门槛更低。第4个优点，租金收益可持续。市中心因为有着一个城市最集中的人流，周边的住房需求往往很大，常常处于供不应求的状态。市中心的老破小，可以即买即住，也可以即买即租，获得稳定的租金收益。毕竟，面积小，租金便宜，面对大城市的高房价，租房需求的人相对来说比较多。
……是的，市区的老破小有着非常多的优点。当然了，还有其他的一些优点，比如有拆迁的可能性，我们都知道，拆迁的补偿费用是非常可观的。二，市区的老破小有哪些缺点？在第一大点，我们简单的归纳了一下，市区的老破小房屋拥有的一些优点。非常明确，最吸引我们的要数“单价低，总价便宜”，购房的门槛相对较低，能够快速的拥有自己的房屋，解决居住需求。
所以，我们再来看一看，市区的老破小有哪些缺点？第1个缺点，建筑质量差。由于老破小的建筑年代久远，建筑技术也相对落后，建筑的质量往往也是一个城市相对较差的。比如，老破小可能是楼梯房，也可能出现墙面地面的裂缝，甚至是厨房厕所的漏水渗水现象。如果小区环境比较嘈杂，甚至隔音效果也比较差，比较影响日常的休息。第2个缺点，居住环境较差。
市中心的老破小，居住的环境整体上来看是相对较差的。不仅没有好的物业管理，而且居住的人群也特别的复杂，早期的原住居民已经买了新房，只剩下一些空巢老人，以及一些城市的租户。甚至小区里面有特别多的娱乐场所，比如麻将馆，棋牌室，非常的嘈杂，居住体验感特别差。第3个缺点，安全系数较低。市中心很多的老破小没有门卫，社会上的人小区内的人都可以随随便便的进进出出，安全系数相对来说很低。
而且即便那时有门卫的老破小小区，也是请的一些上了年纪的退休老人，只是做做样子，根本没有起到监督的作用。第4个缺点，停车难。市中心的老破小区停车难也是我们不可回避的一个问题，大部分的老小区因为建筑年代久远，根本没有合理的修建停车库。我们随处可见小区里面乱停乱放的车辆占据了过道，出行特别的不便。毕竟，汽车已经普及，大部分的家庭都有车子，好的家庭，甚至不止一辆车。
……是的，市区的老破小也有着特别多的缺点。当然了，市区的老破小孩有其他的一些缺点，比如大部分楼龄较老银行部予以批贷，金融属性相对较差。三，买市区的老破小，等待拆迁有可行性吗？通过第一大点和第二大点，我们分别了解了，市区的老破小房屋具备的优点和缺点。非常明确，没有十全十美的房子，就连市区的老破小也有着不同的优点，更有着不同的缺点。
然而，在我们身边有这样的一类购房朋友，他们特别热衷于去购买市区的老破小，等待拆迁获得巨额的赔偿，实现买房的收益。实际上，结合目前的楼市环境，以及目前的楼市政策来看，我个人建议大家尽量回避购买市区的老破小，因为拆迁的概率越来越小。第一，棚改政策已经改为实物分房。对一些城市来说，这一轮去库存房价的上涨最大的背后推手，就是棚改政策的拆迁发钱。
让很多的朋友尝到了拆迁带来的增值收益，你让他们幻想着去购买这些市区的老破小，老房子，等待拆迁可以获得更好的利润。实际上，我们必须明白，从2019年开始，我国的棚改政策就发生了实质性的改变。棚改政策不再是拆迁发钱，而是改为了实物分房，把你的房屋拆迁之后，根据城市的对应政策再分配一套房子给你居住作为赔偿。
说到底，棚改政策取代了大部分老房子的拆迁，想要获得拆迁赔偿的机会越来越小，越来越渺茫，大部分人赌不起。第二，旧城改造加速推进。从2018年开始我们就在提倡旧城改造，2019年旧城改造的步伐越来越大，而2020年旧城改造更是升级提速了，规模比2019年大了一倍。而旧城改造的目的特别明确，就是针对那些大城市市中心的老房子，进行外墙翻新，聘请好的物业管理，提升小区的居住环境，整改老旧的供电供水供气，加装电梯方便居民出行等等。
说到底，旧城改造也让很多的老婆内房屋失去了拆迁的机会，更失去了获得拆迁赔偿的机会。……是的，仅仅从这两个方面来看，目前购买市区的老破小等待拆迁的可能性也越来越小。而且在我们身边常常发生这样的案例，有的家庭住在老房子里面，小孩还在上幼儿园的时候就说要拆迁，可等到小孩都结婚了，房子还没有拆迁。所以，结合目前的楼市环境和楼市政策来看，我个人建议大家回避去购买市区的老破小等待拆迁。
如果你家要被拆迁，由于拆迁款太低，你没办法接受怎么办？
先看地段等级。地段等级对房屋的拆迁补偿很重要，同理，对商品房的开发建设也很重要。拆迁单位不能把你居住的一级地段补偿给你三四级地段的补偿款。如果有类似的情况发生，别理他，继续过你的小日子。先要了解自己居住的地区的等级类别。一类地区有一级二级三级等，这些地段等级，市区县房屋土地管理局都可以查询，除非官商勾结，查询无果。
碰上这样的情况，也可以到市区县档案馆查询，档案馆现在是对普通市民免费开放。还有最后的查询途径，图书馆也有这样的资料，当初鼓励房地产开发企业了解所在市区县的房地产情况，而编撰的。以前新华书店有卖，年代久远，这些资料散落民间和国家档案馆内。房屋的质量也很重要。同样在上海，以前最多的是石库门房屋。石库门房屋也分等级。
一级，二级，三级。一级就是所谓的新式里弄。每一幢房屋每一层楼面有大小卫生间，还有独立的厨房设备。钢窗，长条(打蜡)地板。独立的花园天井。二级房屋，配套稍次，俗称一级旧里，三级房屋，俗称二级旧里。其实，房屋的赔偿大都是一样的，在上海最繁华的南京路淮海路的新里房屋，搬到郊区，房屋的赔偿也是一个价，最重要的是地段。
房屋的评估是专业性很强的一门知识，每个地区的房屋土地管理局都有这样的机构。如果你对你的房屋评估有疑意，可以委托第三方中立机构评估，但是，这要通过仲裁机构同意认可，否则，第三方评估机构的评估结果无效。还有一点也许是很重要，旧区改造是政府行为，和房地产开发企业没有一点关系。那些拆迁单位是政府授权委托，代表了政府的利益。
