稳定、横盘远城区房价持续向下波动将会成为济南这样城市的常态图上所示是济南过去一年的新房均价走势图，可以看到进入2019年下半年后济南房价向下波动趋势明显，不过持续下行的情况很难在济南这样的城市存在，目前的情况大家可以理解为“价格回归理性”毕竟济南除去主城区外，远城区的人口、资源配套等确实承担不起这么高的房价。
济南2020年及未来三年房价走势会怎样？
根据国家统计局2019年10月份的数据来看，济南新房价格同比上涨4.6%，二手房同比价格下跌0.1%；这样的数据说句实话对于济南这样的省会城市来说不是什么好消息，甚至已经有不少坊间传闻济南房价出现了向下波动的趋势，虽然我在文章中也提到这些区域基本集中在远城区。但是不可否认的是从2020年开始，济南这样的省会城市也要为稳定房价开始忙碌了。
借此机会简单谈谈我的观察。2020年后济南这样的省会城市也要为稳定房价、稳定房地产市场开始奔波关注房产新闻的朋友应该知道，12月份已经开始有不少省会城市开始出台政策试图为2020年房产打气，比如：“武汉取消落户积分人数限制”“郑州公积金贷款额度提高到80万”等，其实都可以理解为2020年房产市场提前吹风。
毕竟从实际情况来看2019年很多省会城市的房产市场走势都很一般，比如提到的河南省会郑州无论是新房还是二手房房价上涨基本上都是与“横盘”无疑，包括济南也同样存在这样的问题。那么这样现实情况下，哪怕有“房住不炒”的尚方宝剑悬在头顶，但是因城施策这样的微调将会成为成为2020年的普遍现象。几点观察：第一、“因城施策”2020年将成为地方稳定房价、稳定房地产市场采取的普遍手段，济南肯定不会例外。
放松（或放开）落户条件、对于符合条件的人才进行物质奖励（甚至购房补贴）、提高公积金贷款额度等手段会成为2020年很多城市的主基调，济南跟进基本上是板上钉钉的。这些政策究竟对于房产市场到底有多少帮助我们无法判断，但是可以肯定的是绝对是好消息。第二、2020年土地流拍、底价成交等情况会更加普遍，虽然说2019年已经有不少苗头。
开发商拿地还是购房者买房，再也不会出现过去那种盲目了。拿地、买房都可以，但是配套先好将会成为一种新的需求，比如：地铁、公交、学校等。对于土地财政依赖度过高的城市未来几年将会感觉到愈发困难，毕竟在融资端调控背景下房企资金链紧张将会成为常态。稳定、横盘远城区房价持续向下波动将会成为济南这样城市的常态图上所示是济南过去一年的新房均价走势图，可以看到进入2019年下半年后济南房价向下波动趋势明显，不过持续下行的情况很难在济南这样的城市存在，目前的情况大家可以理解为“价格回归理性”毕竟济南除去主城区外，远城区的人口、资源配套等确实承担不起这么高的房价。
几点观察：第一、济南虽然2019年兼并了莱芜，但是预想中的火热并没有出现，这也与莱芜本身购买力有限、对于人口吸引力不足有很大关系。仅仅以莱芜过去一年的房价来看，基本也是走势平稳始终维持在均价7400元左右，这点也足以说明一个问题“当一个城市本身的产业结构驱动力不足，导致对于人口吸引力有限的时候，哪怕再多的兼并其实也是徒劳”。
济南2018年常住人口流入为约14万人，这样的数据看似不错，但是在同类型城市中，比如中部的武汉、郑州等热门城市来说无疑差距还是很明显的。所以，未来济南其实稳定房产的重心其实还是应该在人才引进上。第二、没有大的政策刺激背景下，未来济南房产市场基本以稳定或微张为主。这里说的刺激指的是国家级刺激，比如：国家级城市群得到批复，济南成为区域中心城市等，如果没有这样的刺激背景下，仅仅依靠山东省的力量很难支撑得起济南房价进一步上涨。
因为说到底房价还是资源的集中体现，哪怕是未来可以预期的资源也是可以的。综上，济南这样的城市只要不真正放开调控，比如“取消限购”“降低房贷利率”“取消限售”等房价其实是很难有大的波动的，毕竟房产市场已经步入下滑期，有很多朋友说是“拐点”不敢说是不是真的，起码在房住不炒背景和融资端调控不放松的情况下，房产市场转型或者改革已经成为必然。
