第一，此物业是公寓，公寓的土地性质是属于商业用地，使用年限是40到50年，住宅性质是70年，各地略有区别，而公寓原则上交房后是不能通气的，对后期租金会有影响，最主要是商业性质的地产，只从2014年实体经济萎缩，互联网经济盛兴后，租金回报收益逐年下降趋势，目前来看这种趋势没有逆转的可能，加之商业地产每年规划都在增加，基本一线城市的商业都产能过剩，以北京为例，同地段住宅的价差和商业性质的公寓价差都几乎在两倍以上，所以从保值增值和后期回报上都是次品投资。
在成都买个包租的公寓，承诺12年回本的怎么样？
很高兴能够回答这个问题。千万不要买公寓。1：承诺的12年回本就是就是一纸空文，可能会在前面的两三年给您反租，往后说经营不下去了，把房子还给您自己经营，而公寓除了那几个一线城市外，能自己租得起价格的不多。2：公寓属于商业性质，以后出手会非常困难，您跟开发商买的时候公寓是可以贷款的，但是作为二手房卖出去的时候，别人买银行却基本不会给贷款。
南昌45平的公寓均价8000左右，包租包管理，租金30每平划算吗？
从投资的角度看来，可以确定是一个不划算的投资，且听一下分析。第一，此物业是公寓，公寓的土地性质是属于商业用地，使用年限是40到50年，住宅性质是70年，各地略有区别，而公寓原则上交房后是不能通气的，对后期租金会有影响，最主要是商业性质的地产，只从2014年实体经济萎缩，互联网经济盛兴后，租金回报收益逐年下降趋势，目前来看这种趋势还没有逆转的可能，加之商业地产每年规划都在增加，基本一线城市的商业都产能过剩，以北京为例，同地段住宅的价差和商业性质的公寓价差都几乎在两倍以上，所以从保值增值和后期回报上都是次品投资。
第二，投资讲究的是回报率，那我们来计算下此物业的回报率，45平米，单价8000，总价就是36万，租金单价30，月总租金是1350，年租金为16200，可以计算出在月租金不变化的前提下，年化投资回报率是年化4.5%。这个是一次付款购入后的收益，如果银行贷款50%的两倍杆杆，商业贷款利率是基准4.9%上浮20左右，各地银行略有差异，年化就是5.88%，看到问题了吧，年化年银行的贷款利率都覆盖不了，如果贷款购入，收益大部分都被银行赚去了，能搏的就是未来的升值空间，但是第一条都说了，公寓升值空间几乎没有，向下趋势。
第三，看看近几年好多地产大佬贱卖资产的新闻了吗，比如最早期和记黄埔的李嘉诚，SOHO中国的潘石屹，再到去年万达的王健林，总结规律，他们卖的是什么，所有得资产全都是商业地产项目，而住宅地产项目，目前除了李嘉诚最近才开始处理，之前处理的全是商业项目，大佬都是先知先觉的，商业地产夕阳项目，但是为什么每年都要增加呢，这个原因就是地方政府的规划上了，地方政府每出售一块土地，规划的容积率上都必须有商业，想法是好的，商业带动经济，但是产能过剩往往都有滞后性。
